TREINAMENTO 16MENORES E INCAPAZES: QUEM PODE COMPRAR, VENDER OU ASSINAR POR ELES?

Por Joselda Schein

Corretora de Imóveis | CRECI/RS 66.644

INTRODUÇÃO

Imagine que uma criança seja proprietária de um apartamento.

Os pais podem simplesmente vender esse imóvel?

E se um adolescente for herdeiro de uma casa?

E se uma pessoa adulta, por alguma situação prevista em lei, não puder praticar determinado ato sozinha?

Quem pode assinar?

Quem representa essa pessoa?

E quando é necessária autorização judicial?

Essas são perguntas muito importantes no mercado imobiliário.

Quando uma negociação envolve menor de idade ou pessoa que não pode praticar determinado ato sozinha, o cuidado precisa ser ainda maior.

Porque estamos falando de patrimônio e, muitas vezes, de pessoas que precisam de proteção especial.

PRIMEIRO: O QUE É CAPACIDADE?

Todo mundo pode ter direitos.

Mas isso não significa que todas as pessoas possam praticar pessoalmente todos os atos da vida civil.

O Código Civil diferencia capacidade e incapacidade.

Atualmente, são absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 anos.

Já os maiores de 16 e menores de 18 anos são considerados relativamente incapazes para determinados atos ou quanto à forma de exercê-los.

A lei também prevê outras hipóteses de incapacidade relativa, como situações em que a pessoa, por causa transitória ou permanente, não consegue exprimir sua vontade.

Em palavras simples:

Menor de 16 anos: precisa ser representado.

De 16 a 17 anos: em regra, precisa ser assistido.

A partir dos 18 anos: a pessoa é plenamente capaz, salvo situações específicas previstas em lei.

E existe ainda a possibilidade de emancipação, que pode antecipar a capacidade civil do menor nas hipóteses previstas em lei.

O QUE SIGNIFICA REPRESENTAR?

Representar significa praticar determinado ato em nome de outra pessoa.

Por exemplo:

Uma criança possui um imóvel.

Ela não vai pessoalmente ao cartório assinar um contrato.

Seus representantes legais atuarão em seu nome, observadas as exigências legais.

Mas atenção:

Representar não significa poder fazer qualquer coisa com o patrimônio da pessoa representada.

Existem limites.

E quando estamos falando de imóveis, esses limites são muito importantes.

QUEM REPRESENTA UM MENOR?

Enquanto os filhos são menores, os pais exercem o poder familiar.

O Código Civil estabelece que compete a ambos os pais o pleno exercício do poder familiar, qualquer que seja a situação conjugal deles.

Isso significa que o fato de os pais serem separados, por exemplo, não elimina automaticamente o exercício do poder familiar.

É preciso analisar a situação concreta.

Mas existe uma diferença muito importante:

Os pais podem administrar determinados interesses dos filhos, mas isso não significa que possam vender livremente um imóvel pertencente ao filho.

PODEM OS PAIS VENDER O IMÓVEL DO FILHO?

Aqui está uma das regras mais importantes deste treinamento.

O Código Civil determina que os pais não podem alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem assumir em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Ou seja:

Não basta o pai e a mãe concordarem.

Se o imóvel pertence ao filho menor, a situação exige análise e, nos casos previstos na lei, autorização judicial prévia.

EXEMPLO PRÁTICO

Imagine que uma criança recebeu um apartamento de herança.

O imóvel está registrado em nome dela.

Os pais encontram um comprador e dizem:

“Nós somos os pais. Podemos vender.”

Não é tão simples.

O imóvel pertence à criança.

Os pais exercem a representação legal, mas a venda precisa respeitar as regras de proteção do patrimônio do menor.

É necessário verificar a situação e, quando exigido, obter a autorização judicial antes da alienação.

E SE O MENOR FOR HERDEIRO?

Esse é outro caso muito comum no mercado imobiliário.

Imagine que uma pessoa faleça deixando:

* um apartamento;

* dois filhos maiores;

* e um filho de 12 anos.

O filho menor também pode ser herdeiro.

Nesse caso, o patrimônio dele precisa ser protegido durante o inventário.

Não é correto simplesmente tratar todos os herdeiros como se tivessem exatamente a mesma capacidade para praticar atos.

A documentação e a forma de representação precisam ser analisadas.

MENOR NO INVENTÁRIO: UMA REGRA IMPORTANTE

Aqui temos uma atualização importante.

Atualmente, o CNJ permite que, em determinadas condições, o inventário seja realizado por escritura pública mesmo quando existe interessado menor ou incapaz.

Mas existem requisitos específicos.

Entre eles, o pagamento do quinhão hereditário ou da meação do menor ou incapaz deve ocorrer em parte ideal em cada um dos bens inventariados, e deve haver manifestação favorável do Ministério Público.

Além disso, nessa hipótese, a Resolução CNJ nº 35 estabelece que é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz. (Atos CNJ)

Isso é muito importante.

Não devemos mais ensinar simplesmente:

“Tem menor no inventário? Então obrigatoriamente é judicial.”

Essa afirmação, hoje, está desatualizada.

Existem hipóteses de inventário extrajudicial com menor ou incapaz, desde que os requisitos legais sejam cumpridos.

E SE O MENOR FOR COMPRAR UM IMÓVEL?

Também é possível que uma criança ou adolescente apareça como proprietário ou adquirente de um imóvel.

Nesse caso, é necessário verificar:

* quem está representando ou assistindo o menor;

* a documentação dos responsáveis;

* a origem dos recursos;

* a forma da aquisição;

* as exigências do tabelionato;

* e as exigências do Registro de Imóveis.

A situação deve ser analisada antes da assinatura.

E SE O ADOLESCENTE TIVER 16 OU 17 ANOS?

Aqui existe uma diferença importante.

O adolescente entre 16 e 18 anos é relativamente incapaz para determinados atos ou quanto à maneira de exercê-los.

Isso significa que a forma de participação dele no negócio jurídico é diferente daquela de uma criança menor de 16 anos.

Por isso, não podemos colocar todos os menores na mesma categoria.

E também precisamos verificar se houve emancipação válida.

E A PESSOA ADULTA CONSIDERADA INCAPAZ?

O termo “incapaz” não deve ser usado como sinônimo de pessoa com deficiência.

Depois do Estatuto da Pessoa com Deficiência, a existência de uma deficiência, por si só, não significa que a pessoa seja incapaz.

A legislação atual prevê hipóteses específicas de incapacidade relativa e mecanismos de proteção, como a curatela e a tomada de decisão apoiada, conforme o caso.

Por isso, se uma pessoa adulta estiver envolvida em uma negociação e existir alguma questão relacionada à sua capacidade de manifestação de vontade, é necessário verificar a situação jurídica concreta.

Não devemos presumir incapacidade.

O QUE É CURATELA?

A curatela é uma medida destinada à proteção da pessoa que, nas hipóteses legais, não consegue praticar determinados atos da vida civil de forma autônoma.

O juiz estabelece os poderes e limites do curador de acordo com o caso.

Por isso, quando existe curador envolvido em uma negociação imobiliária, é necessário verificar:

* a decisão judicial;

* quem foi nomeado curador;

* quais são seus poderes;

* quais atos ele pode praticar;

* e se é necessária autorização judicial para aquele negócio.

Não basta apresentar um documento dizendo “sou o curador”.

É preciso verificar os poderes efetivamente concedidos.

E SE FOR UM TUTOR?

A tutela pode ocorrer, por exemplo, quando os menores ficam sem os pais ou quando os pais perdem o poder familiar.

O Código Civil prevê que os filhos menores são colocados em tutela em situações como o falecimento dos pais ou a perda do poder familiar. (Planalto)

Assim como acontece com o curador, o tutor não deve ser tratado como proprietário dos bens do menor.

Ele exerce uma função de proteção e administração dentro dos limites estabelecidos pela legislação.

O QUE O CORRETOR DEVE CONFERIR?

Se aparecer um menor ou incapaz em uma negociação imobiliária, pare e confira.

DOCUMENTOS DA PESSOA

* documento de identificação;

* certidão de nascimento ou documento correspondente;

* documentação dos representantes;

* eventual termo de tutela ou curatela;

* decisão judicial, quando aplicável.

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

* matrícula atualizada;

* proprietário registrado;

* existência de ônus;

* restrições;

* origem da propriedade.

DOCUMENTOS DA REPRESENTAÇÃO

* quem representa;

* quem assina;

* quais poderes possui;

* se existe autorização judicial;

* se existe alguma limitação específica.

DOCUMENTOS DA NEGOCIAÇÃO

* contrato;

* forma de pagamento;

* destinação dos valores;

* escritura;

* exigências do Registro de Imóveis.

UM CUIDADO MUITO IMPORTANTE

Imagine que o imóvel esteja registrado em nome de uma criança.

A mãe chega à imobiliária e diz:

“Eu sou a mãe. Pode fazer o contrato.”

Não faça o contrato como se fosse uma venda comum.

Primeiro é preciso entender:

Quem é o proprietário?

Quem representa o proprietário?

Existe autorização judicial?

Quais são os poderes de quem vai assinar?

O negócio atende ao interesse do menor?

Só depois disso é que a negociação deve avançar.

E O DINHEIRO DA VENDA?

Esse ponto também merece atenção.

Se um imóvel pertencente a menor for vendido de forma autorizada, os valores pertencentes ao menor não devem ser tratados como dinheiro particular dos pais ou representantes.

A destinação do dinheiro precisa seguir o que for determinado no procedimento e nas autorizações aplicáveis.

Por isso, nunca combine informalmente que o dinheiro da venda será entregue diretamente ao pai, à mãe ou a outro familiar sem verificar a forma juridicamente adequada.

O PAPEL DO MINISTÉRIO PÚBLICO

Quando existe interesse de incapaz em determinadas situações judiciais ou extrajudiciais, o Ministério Público pode ter participação para proteger esses interesses.

O Código de Processo Civil, por exemplo, determina a intervenção do Ministério Público quando houver interesse de incapaz em determinadas ações.

No inventário extrajudicial envolvendo menor ou incapaz, a regulamentação do CNJ exige manifestação favorável do Ministério Público para a eficácia da escritura nas hipóteses previstas.

Isso reforça uma ideia importante:

Quando existe alguém que precisa de proteção jurídica especial, o procedimento também precisa ser especial.

ERROS COMUNS

1. Achar que os pais podem vender qualquer imóvel dos filhos

Não podem.

Existem limites legais e, em determinadas situações, é necessária autorização judicial prévia. (Planalto)

2. Confundir representação com propriedade

O representante não se torna dono do imóvel.

3. Assinar primeiro e buscar autorização depois

Quando a autorização prévia é exigida, essa ordem pode causar problemas sérios.

4. Achar que todo menor é tratado da mesma forma

Menores de 16 anos e adolescentes de 16 e 17 anos possuem regras diferentes.

5. Presumir que uma pessoa com deficiência é incapaz

A deficiência, por si só, não significa incapacidade civil.

6. Não conferir os poderes do tutor ou curador

É necessário analisar a decisão e os limites da representação.

7. Receber sinal antes de conferir a documentação

Esse é um risco que pode gerar problemas para todos os envolvidos.

CAFÉ COM A JOSI

“Quando existe um menor ou uma pessoa que precisa de proteção jurídica, o imóvel não é apenas um negócio. Existe uma responsabilidade por trás daquela negociação.”

No mercado imobiliário, segurança também significa proteger quem não pode se proteger sozinho em determinadas situações.

O QUE APRENDEMOS NESTA AULA?

Hoje aprendemos que:

Menores de 16 anos são absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil.

Adolescentes de 16 e 17 anos são relativamente incapazes para determinados atos ou quanto à maneira de exercê-los.

Os pais representam e exercem o poder familiar, mas isso não significa que possam vender livremente os imóveis dos filhos.

A venda de imóvel pertencente a menor exige atenção especial e, nos casos previstos no Código Civil, autorização judicial prévia.

Também aprendemos que:

curador e tutor não são proprietários dos bens que administram.

E que a presença de menor ou incapaz em uma negociação exige análise documental e jurídica cuidadosa.

REGRA DE OURO DO TREINAMENTO 16

Tem menor ou incapaz envolvido? Não improvise.

Antes de:

* anunciar;

* receber proposta;

* receber sinal;

* assinar contrato;

* ou prometer a venda.

Pare, confira a representação e verifique as autorizações necessárias.

Porque, quando existe alguém que precisa de proteção especial:

Segurança vem antes da assinatura.

Agora você já sabe que, em uma negociação imobiliária, não basta conhecer o imóvel.

Também é necessário saber:

Quem pode vender?

Quem pode comprar?

Quem precisa participar?

Quem pode representar outra pessoa?

E quando é necessária uma autorização especial?

Conhecer as pessoas envolvidas é tão importante quanto conhecer a documentação do imóvel.

TREINAMENTO 17 – COMO FUNCIONA O FINANCIAMENTO BANCÁRIO?

No próximo bloco vamos entrar em uma das etapas que mais geram dúvidas para quem quer comprar um imóvel:

O financiamento bancário.

Vamos entender como ele funciona, quais são as etapas, o que o banco analisa e quais cuidados o comprador deve ter antes de assumir um financiamento.

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