TREINAMENTO 14 PROCURAÇÃO: QUANDO OUTRA PESSOA PODE REPRESENTAR O PROPRIETÁRIO?

Por Joselda Schein

Corretora de Imóveis | CRECI/RS 66.644

INTRODUÇÃO

Imagine que uma pessoa é proprietária de um imóvel, mas não pode comparecer pessoalmente para realizar uma negociação.

Ela está viajando. Mora em outra cidade ou até em outro país. Está impossibilitada de comparecer ao cartório ou simplesmente precisa que outra pessoa cuide daquela negociação em seu nome.

É aí que entra a procuração.

Mas atenção: procuração não é simplesmente uma autorização para outra pessoa “fazer o que quiser”.

Ela dá poderes para alguém representar outra pessoa dentro dos limites que foram estabelecidos.

E, quando estamos falando de imóveis, esses poderes precisam ser analisados com muito cuidado.

O QUE É UMA PROCURAÇÃO?

De acordo com o Código Civil, o mandato acontece quando uma pessoa recebe poderes para, em nome de outra, praticar determinados atos ou administrar interesses.

A procuração é o instrumento que formaliza esses poderes.

Quem concede os poderes é chamado de outorgante.

Quem recebe os poderes é chamado de outorgado ou procurador.

Em uma negociação imobiliária, por exemplo:

Maria é proprietária de um apartamento, mas está morando em outro Estado.

Ela pode constituir João como seu procurador para representá-la em determinada negociação.

Mas João somente poderá praticar os atos que estiverem dentro dos poderes concedidos na procuração.

O Código Civil trata do mandato nos artigos 653 e seguintes. (Planalto⁠)

PROCURAÇÃO NÃO É TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL

Esse é um ponto muito importante.

Dar uma procuração não significa transferir a propriedade do imóvel.

A procuração apenas permite que uma pessoa represente outra dentro dos poderes concedidos.

A transferência da propriedade imobiliária depende do título adequado e do respectivo registro no Registro de Imóveis, conforme as regras aplicáveis ao negócio.

Por isso, não devemos confundir:

Procuração ≠ Compra e Venda ≠ Escritura ≠ Registro do Imóvel.

Cada documento tem uma função diferente.

PROCURAÇÃO PODE SER PARTICULAR OU PÚBLICA?

Pode existir procuração por instrumento particular ou público, dependendo da situação e das exigências do ato que será praticado.

O Código Civil estabelece requisitos para o instrumento particular, incluindo a identificação do outorgante e do outorgado, a data, o objetivo da procuração e a extensão dos poderes concedidos. (Planalto⁠)

Em operações imobiliárias, especialmente quando haverá atuação perante cartórios, tabelionatos ou Registro de Imóveis, é fundamental verificar qual forma de procuração é aceita para aquele ato específico.

Não basta ter uma procuração. É preciso saber se ela serve para aquele negócio.

PROCURAÇÃO GERAL OU PODERES ESPECÍFICOS?

Aqui está uma das partes mais importantes para quem trabalha com imóveis.

Uma procuração pode conceder poderes mais amplos ou poderes específicos.

Por exemplo:

“Representar o outorgante perante determinado órgão.”

é diferente de:

“Vender determinado imóvel, pelo preço e condições que forem estabelecidos, assinar documentos, receber valores e praticar os atos necessários à conclusão da negociação.”

Quanto mais importante for o ato, mais atenção deve ser dada ao conteúdo e à extensão dos poderes.

Em determinadas situações, são exigidos poderes especiais.

Por isso, quando a procuração estiver sendo utilizada para uma negociação imobiliária, é essencial conferir exatamente quais poderes foram concedidos.

O QUE DEVE SER CONFERIDO EM UMA PROCURAÇÃO?

Antes de aceitar uma procuração em uma negociação, é importante verificar:

• Quem concedeu os poderes?

• Quem recebeu os poderes?

• A procuração está válida?

• Qual é a finalidade da procuração?

• Quais poderes foram concedidos?

• A procuração menciona o imóvel quando isso for necessário?

• O procurador pode vender?

• Pode assinar contrato?

• Pode receber valores?

• Pode dar quitação?

• Pode representar o proprietário perante o cartório?

• Existe prazo ou condição?

• Houve alguma revogação?

Essas perguntas podem evitar problemas muito sérios.

E SE O IMÓVEL FOR VENDIDO POR UM PROCURADOR?

Esse é um exemplo muito comum no mercado imobiliário.

Imagine que o proprietário não possa comparecer e envie um procurador para representá-lo.

O corretor não deve simplesmente olhar para a primeira página da procuração e considerar tudo resolvido.

É necessário conferir a documentação completa e verificar se os poderes concedidos são compatíveis com o negócio que será realizado.

Se houver dúvida sobre a validade, extensão ou suficiência dos poderes, o correto é buscar orientação do tabelionato, Registro de Imóveis ou profissional jurídico responsável pela operação.

O corretor identifica a situação e encaminha a conferência adequada.

E SE O PROCURADOR FOR O PRÓPRIO COMPRADOR?

Aqui existe outro ponto que merece atenção.

Imagine que o proprietário dê poderes para uma pessoa vender o imóvel e essa mesma pessoa queira comprar o imóvel para si.

Essa situação exige uma análise jurídica específica, porque existe um possível conflito entre quem representa o proprietário e quem está comprando.

O Código Civil possui regras específicas sobre o chamado contrato consigo mesmo e sobre os limites da atuação do representante.

Portanto, não é uma situação para simplesmente “assinar e pronto”.

Procuração precisa ser analisada de acordo com o negócio que será realizado.

A PROCURAÇÃO PODE SER REVOGADA?

Em regra, o mandato pode terminar por diferentes motivos.

O Código Civil prevê, entre outras hipóteses, a revogação ou renúncia, a morte ou interdição de uma das partes, determinadas mudanças de estado e o término do prazo ou a conclusão do negócio. (Planalto⁠)

Por isso, uma procuração antiga não deve ser automaticamente considerada suficiente apenas porque ainda está em poder do procurador.

É preciso verificar a situação atual.

UM CUIDADO ESPECIAL PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS

Imagine esta situação:

Você está intermediando a venda de um apartamento.

O proprietário não está presente.

A pessoa que aparece para vender apresenta uma procuração.

Não avance simplesmente porque existe uma procuração.

Confira a documentação e encaminhe a análise da procuração para quem tem competência para validar juridicamente o ato.

O papel do corretor é ajudar a identificar possíveis problemas antes que eles se transformem em problemas maiores.

Uma boa intermediação também significa saber quando é necessário parar e pedir uma conferência jurídica.

DOCUMENTAÇÃO É PROTEÇÃO

Em uma negociação imobiliária, pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença.

Uma procuração pode estar:

• vencida;

• revogada;

• incompleta;

• com poderes insuficientes;

• destinada a outro negócio;

• ou sem os poderes necessários para determinado ato.

Por isso, nunca trate uma procuração como um simples papel.

Ela representa poderes jurídicos que precisam ser conferidos.

ERROS COMUNS

1. Achar que qualquer procuração permite vender um imóvel

Não necessariamente.

Os poderes precisam ser compatíveis com o ato que será praticado.

2. Não conferir a data da procuração

Uma procuração antiga merece atenção especial.

3. Não verificar se houve revogação

A existência do documento, sozinha, não encerra a análise.

4. Não conferir quem é o verdadeiro proprietário

A procuração não substitui a análise da matrícula e dos demais documentos do imóvel.

5. Deixar para conferir tudo somente no dia da escritura

Esse é um dos erros que mais podem gerar atraso e frustração.

Documentação deve ser conferida antes.

CAFÉ COM A JOSI

“Procuração não é um atalho para a documentação. É uma forma de representação que precisa ser conferida com atenção.”

No mercado imobiliário, prevenir é muito melhor do que tentar resolver um problema depois que o negócio já foi assinado.

O QUE APRENDEMOS NESTA AULA?

Nesta aula, aprendemos que:

Procuração é um instrumento de representação.

Ela permite que uma pessoa pratique atos em nome de outra dentro dos poderes que recebeu.

Também aprendemos que:

procuração não transfere propriedade;

nem toda procuração serve para qualquer negócio;

os poderes precisam ser conferidos;

a situação atual da procuração precisa ser verificada;

e, em caso de dúvida jurídica, é necessário buscar orientação profissional.

A REGRA DE OURO DO TREINAMENTO 14

Antes de aceitar uma procuração em uma negociação imobiliária, não pergunte apenas: “Tem procuração?”

Pergunte:

“Essa procuração dá exatamente os poderes necessários para este negócio?”

Essa simples pergunta pode evitar muita dor de cabeça.

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As regras centrais usadas aqui estão no Código Civil, especialmente nos artigos 653 e 654, que tratam do mandato e dos requisitos da procuração, e nos artigos 682 e seguintes, que tratam da extinção do mandato.