Treinamento 13 – União Estável

Por Joselda Schein

Corretora de Imóveis | Especialista em Educação Imobiliária

CRECI/RS 66.644

Quando falamos em compra e venda de imóveis, existe uma informação que não pode ser ignorada:

A situação familiar de quem está negociando.

Muitas pessoas pensam que, se não existe casamento registrado, o patrimônio pertence exclusivamente à pessoa que aparece como proprietária.

Mas a união estável é reconhecida juridicamente e pode produzir efeitos patrimoniais.

Por isso, tanto quem compra quanto quem vende precisa ter atenção.

Nesta aula, vamos entender o que é união estável, por que ela importa em uma negociação imobiliária e quais cuidados devem ser tomados antes de assinar qualquer documento.

O que é união estável?

A união estável é uma entidade familiar reconhecida pela legislação brasileira.

O Código Civil considera união estável a convivência pública, contínua e duradoura, estabelecida com o objetivo de constituir família.

E existe um detalhe muito importante:

Não é necessário ter uma certidão de casamento para existir uma união estável.

Por isso, em uma negociação imobiliária, não basta perguntar simplesmente:

“Você é casado?”

Também é importante verificar se existe uma união estável que possa produzir efeitos sobre o patrimônio.

Precisa estar registrada?

Não necessariamente.

A união estável pode ser reconhecida mesmo sem escritura pública ou registro.

O casal pode formalizar a união por escritura pública, contrato ou outros instrumentos admitidos pela legislação, mas a ausência de formalização não significa automaticamente que a união não exista.

O Conselho Nacional de Justiça também regulamenta formas de reconhecimento e dissolução da união estável perante os registros públicos.

E o imóvel?

Aqui está o ponto que mais interessa para quem trabalha com imóveis.

A existência de uma união estável pode ter consequências patrimoniais.

Por isso, antes de uma compra ou venda, é importante saber:

* quando o imóvel foi adquirido;

* em nome de quem está registrado;

* como ele foi adquirido;

* qual era a situação do casal na época;

* se existe contrato ou escritura de união estável;

* se houve alguma alteração ou dissolução da união.

Não devemos analisar somente o nome que aparece na matrícula.

E se o imóvel estiver somente no nome de uma pessoa?

Essa situação merece atenção.

Imagine que uma pessoa vive em união estável e compra um apartamento durante a união.

Mesmo que o imóvel esteja registrado somente em seu nome, é necessário analisar a situação patrimonial do casal e as circunstâncias da aquisição.

Isso porque a propriedade registral e os possíveis direitos patrimoniais decorrentes da relação são questões que precisam ser analisadas conjuntamente.

Por isso, nunca conclua uma negociação apenas olhando o nome que aparece na matrícula.

E se o imóvel foi comprado antes da união?

Nesse caso, a análise pode ser diferente.

A data de aquisição do imóvel é uma informação fundamental.

Se a pessoa já possuía determinado patrimônio antes do início da união, a situação patrimonial pode ser diferente daquela de um imóvel adquirido durante a convivência.

Mas atenção: financiamentos, pagamentos realizados durante a união, reformas e outras circunstâncias podem exigir uma análise específica.

Por isso, não é recomendável tirar conclusões apenas com base em uma informação isolada.

E quando a união estável termina?

A dissolução da união pode envolver questões patrimoniais e eventual partilha de bens.

Quando existe um imóvel envolvido, é importante verificar se houve a formalização adequada da dissolução e da partilha, quando necessária.

Atualmente, o CNJ admite procedimentos extrajudiciais para reconhecimento e dissolução consensual de união estável, observados os requisitos legais.

O comprador precisa ter cuidado?

Sim.

Imagine que você encontrou o imóvel perfeito.

O proprietário apresenta a matrícula.

O nome dele está lá.

Tudo parece certo.

Mas ele vive em união estável e existe uma situação patrimonial que não foi analisada.

É justamente por isso que a investigação documental deve considerar também a situação pessoal e familiar dos envolvidos.

Em atos imobiliários relevantes, o próprio CNJ prevê a verificação da existência ou inexistência de união estável quando essa informação for juridicamente relevante para proteger direitos patrimoniais.

O que verificar antes de comprar?

Antes de fechar uma negociação, procure verificar:

* estado civil do vendedor;

* existência de união estável;

* eventual escritura ou contrato de união estável;

* regime patrimonial aplicável;

* data de aquisição do imóvel;

* matrícula atualizada;

* eventual dissolução da união;

* existência de partilha;

* necessidade de participação ou anuência do companheiro.

Quanto mais completa for a análise, maior será a segurança da negociação.

Um cuidado importante para o corretor

O corretor de imóveis não deve tentar resolver sozinho uma questão jurídica complexa.

O papel do corretor é identificar a situação, solicitar a documentação necessária e orientar as partes a buscar o profissional adequado quando houver alguma dúvida jurídica.

Isso protege o comprador, o vendedor e também o próprio profissional que está intermediando a negociação.

O que diz a lei?

A união estável é reconhecida pela Constituição Federal, artigo 226, §3º, e disciplinada pelo Código Civil, especialmente nos artigos 1.723 a 1.727.

O artigo 1.725 do Código Civil estabelece regra patrimonial para a união estável quando não houver contrato escrito dispondo de maneira diferente.

Além disso, a legislação e as normas do CNJ permitem a formalização e o registro de atos relacionados ao reconhecimento e à dissolução da união estável.

Como cada situação pode apresentar particularidades, questões envolvendo patrimônio, partilha ou direitos do companheiro devem ser analisadas por profissional jurídico habilitado.

Erros comuns

1. Perguntar somente se a pessoa é casada

A ausência de casamento não significa necessariamente ausência de união estável.

2. Olhar apenas a matrícula

A matrícula é fundamental, mas a situação familiar e patrimonial também precisa ser analisada.

3. Não perguntar quando o imóvel foi adquirido

A data de aquisição pode ser muito importante para compreender a situação patrimonial.

4. Ignorar uma união anterior

Uma dissolução não formalizada pode trazer complicações para uma futura venda.

5. Assinar primeiro e investigar depois

Primeiro analisamos. Depois assinamos.

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Café com a Josi

“No mercado imobiliário, uma pergunta feita antes pode evitar um problema depois.”

Às vezes, uma simples pergunta sobre a situação familiar do vendedor pode revelar uma informação extremamente importante para a negociação.

Por isso, não tenha medo de perguntar.

Não tenha pressa de assinar.

E nunca considere a documentação uma burocracia.

Documentação é proteção.

Porque quando o assunto é patrimônio, segurança vem antes da assinatura.

O que aprendemos nesta aula

Nesta aula você aprendeu que:

* união estável é reconhecida juridicamente;

* ela pode produzir efeitos patrimoniais;

* não é obrigatório existir casamento para que haja união estável;

* a situação familiar do vendedor deve ser investigada;

* a data e a forma de aquisição do imóvel são importantes;

* uma união estável encerrada pode envolver partilha;

* a matrícula é fundamental, mas não deve ser analisada isoladamente;

* situações jurídicas específicas devem ser encaminhadas para análise profissional.

Próxima aula

No próximo treinamento vamos falar sobre:

Treinamento 14 – Procuração

Você vai descobrir quando uma pessoa pode vender um imóvel em nome de outra, quais poderes precisam constar na procuração e quais cuidados devem ser tomados antes de aceitar uma venda feita por representante

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Joselda Schein

Corretora de Imóveis | Especialista em Educação Imobiliária

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