Casamento e Regimes de Bens

Treinamento 12 – Casamento e Regimes de Bens

Por Joselda Schein

Corretora de Imóveis | Especialista em Educação Imobiliária

CRECI/RS 66.644

Introdução

Você sabia que o regime de bens do casamento pode fazer toda a diferença na hora de comprar ou vender um imóvel?

Essa é uma questão que muitas pessoas só descobrem quando já estão no meio de uma negociação.

Quem é o proprietário do imóvel? O cônjuge também precisa assinar? O imóvel comprado antes do casamento pertence aos dois? E quando existe separação de bens?

Essas perguntas são muito importantes porque uma negociação imobiliária envolve patrimônio e, dependendo do regime de bens e da forma como o imóvel foi adquirido, a participação do outro cônjuge pode ser necessária.

Neste treinamento, vamos entender os principais regimes de bens previstos na legislação brasileira e por que essa informação deve ser verificada antes de uma compra ou venda.

⸻

Por que o regime de bens é importante?

Quando duas pessoas se casam, elas podem estabelecer como será a administração e a propriedade dos bens adquiridos durante o casamento.

O regime de bens define, entre outras questões, quais patrimônios podem ser considerados comuns ao casal e quais permanecem particulares.

Por isso, antes de uma negociação imobiliária, não basta verificar apenas quem aparece como proprietário.

É necessário compreender a situação civil do proprietário e o regime de bens aplicável.

⸻

Comunhão Parcial de Bens

É o regime que se aplica automaticamente ao casamento quando os noivos não fazem uma escolha diferente por meio de pacto antenupcial.

De forma geral, nesse regime, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento podem integrar o patrimônio comum do casal, ainda que estejam registrados em nome de apenas um dos cônjuges.

Por outro lado, determinados bens particulares podem permanecer fora da comunhão, como aqueles que a pessoa já possuía antes do casamento, observadas as regras e exceções previstas no Código Civil.

Exemplo

Imagine que João se casou em regime de comunhão parcial de bens.

Depois do casamento, ele comprou um apartamento utilizando recursos próprios.

Mesmo que o imóvel esteja registrado somente em nome de João, é necessário analisar a forma de aquisição e a situação patrimonial do casal antes de concluir que o bem pertence exclusivamente a ele.

⸻

Comunhão Universal de Bens

Nesse regime, em regra, ocorre uma comunicação muito mais ampla do patrimônio do casal.

A escolha desse regime depende de pacto antenupcial.

Em linhas gerais, os bens presentes e futuros dos cônjuges podem integrar o patrimônio comum, ressalvadas as exceções previstas na legislação.

Por isso, uma venda de imóvel pertencente a um dos cônjuges exige uma análise cuidadosa da situação patrimonial e documental.

⸻

Separação de Bens

Na separação convencional de bens, cada cônjuge mantém, em regra, a administração e a propriedade de seu patrimônio individual.

Isso significa que o fato de uma pessoa ser casada não significa automaticamente que o outro cônjuge seja proprietário de todos os seus bens.

Mas atenção: existem diferenças jurídicas importantes entre a separação convencional e outras modalidades de separação de bens.

Por isso, não é seguro concluir apenas pela expressão “separação de bens”. É necessário verificar exatamente qual é o regime e quais regras se aplicam ao caso concreto.

⸻

Participação Final nos Aquestos

É um regime menos comum.

Durante o casamento, cada cônjuge possui patrimônio próprio. Na dissolução do casamento, entretanto, pode existir direito à participação nos bens adquiridos onerosamente durante a união, conforme as regras estabelecidas pelo Código Civil.

Por ser um regime mais complexo, uma negociação imobiliária envolvendo esse tipo de situação merece atenção especial à documentação e à orientação jurídica.

⸻

E se o casal não tiver escolhido um regime?

Quando não existe pacto antenupcial estabelecendo outro regime, aplica-se, em regra, a comunhão parcial de bens.

Por isso, antes de concluir uma negociação, é importante verificar a certidão de casamento e identificar corretamente o regime de bens.

⸻

O cônjuge precisa assinar a venda do imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais importantes.

A resposta depende da situação concreta, do regime de bens e da natureza do imóvel.

O Código Civil, no artigo 1.647, estabelece situações em que um cônjuge não pode, sem autorização do outro, praticar determinados atos, incluindo, em regra, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis.

Existem exceções legais, especialmente relacionadas ao regime de separação absoluta de bens.

Por isso, não é seguro simplesmente afirmar:

“O imóvel está no nome dele, então somente ele precisa assinar.”

Antes da assinatura, é necessário analisar a documentação e o regime de bens.

⸻

E quando o imóvel foi comprado antes do casamento?

Aqui também é preciso cuidado.

Em regra, no regime de comunhão parcial, os bens que uma pessoa já possuía antes do casamento permanecem como patrimônio particular.

Mas existem situações específicas que podem alterar essa análise, como investimentos realizados durante o casamento, aquisição financiada e outras circunstâncias.

Por isso, a data e a forma de aquisição do imóvel são informações importantes.

⸻

E se houver divórcio?

Em caso de divórcio, a situação patrimonial precisa ser analisada conforme o regime de bens e os bens existentes.

Se um imóvel fizer parte do patrimônio comum, não basta simplesmente considerar como proprietário aquele cujo nome aparece no documento.

É necessário verificar como ocorreu a partilha e se ela foi formalizada e registrada corretamente.

Um imóvel que passou por partilha pode exigir documentos adicionais antes de ser vendido.

⸻

O que o comprador deve verificar?

Antes de comprar um imóvel de uma pessoa casada, é importante verificar:

* estado civil do vendedor;

* certidão de casamento atualizada, quando aplicável;

* regime de bens;

* pacto antenupcial, quando existir;

* matrícula atualizada do imóvel;

* eventual divórcio ou partilha;

* existência de procuração, quando alguém estiver representando o proprietário.

Esses cuidados ajudam a reduzir riscos e evitam problemas futuros.

⸻

Um detalhe muito importante

O regime de bens não deve ser analisado isoladamente.

Também é necessário observar:

quando o imóvel foi adquirido, como foi adquirido, em nome de quem está registrado e se houve alguma alteração na situação civil ou patrimonial dos proprietários.

Uma negociação imobiliária segura nasce de uma boa análise documental.

⸻

O que diz a lei?

O principal conjunto de regras sobre regimes de bens está no Código Civil, especialmente nos artigos 1.639 a 1.688.

O Código Civil disciplina os regimes de bens, o pacto antenupcial, a administração dos patrimônios e diversas situações relacionadas aos direitos e deveres dos cônjuges.

Além disso, o artigo 1.647 trata de atos que, em determinadas situações, dependem da autorização do outro cônjuge.

Como cada situação pode apresentar particularidades, casos concretos que envolvam patrimônio, divórcio, partilha ou dúvidas sobre a necessidade de assinatura devem ser analisados por profissional habilitado.

⸻

Erros comuns

1. Olhar somente o nome que aparece na matrícula

O proprietário registral é fundamental, mas a situação civil e o regime de bens também precisam ser analisados.

2. Não pedir a certidão de casamento

Ela pode revelar informações essenciais para compreender a situação patrimonial.

3. Confundir separação de bens com ausência total de regras

Existem diferentes situações jurídicas relacionadas à separação de bens.

4. Assinar primeiro e verificar depois

Na compra e venda de imóveis, a documentação deve ser analisada antes da assinatura.

5. Ignorar uma partilha de divórcio

Se houve divórcio, é necessário verificar se a partilha foi formalizada e registrada corretamente.

⸻

Café com a Josi

Tem uma coisa que eu sempre digo:

“No mercado imobiliário, segurança começa antes da assinatura.”

Um imóvel pode ser lindo.

Pode estar no lugar perfeito.

Pode ter um preço excelente.

Mas antes de fechar negócio, precisamos saber quem pode vender, quem precisa participar da negociação e se toda a documentação está correta.

É por isso que informação é tão importante.

Comprar um imóvel é realizar um sonho, mas esse sonho precisa vir acompanhado de segurança.

⸻

O que aprendemos nesta aula

Nesta aula você aprendeu que:

* o regime de bens influencia a vida patrimonial do casal;

* a comunhão parcial é o regime aplicado quando não há escolha diferente, observadas as regras legais;

* existem diferentes regimes de bens;

* a situação civil do proprietário deve ser analisada antes da negociação;

* em determinadas situações, o outro cônjuge precisa participar ou autorizar atos relacionados ao imóvel;

* a certidão de casamento pode ser um documento fundamental;

* imóveis envolvidos em divórcio e partilha exigem atenção especial;

* a análise deve considerar o regime de bens, a data e a forma de aquisição e a situação registral do imóvel.

⸻

Próxima aula

No próximo treinamento vamos falar sobre outro assunto que gera muitas dúvidas:

Treinamento 13 – União Estável

Vamos entender como a união estável pode influenciar a compra e a venda de imóveis e quais cuidados devem ser tomados quando o proprietário ou comprador vive nessa situação.

⸻

Continue aprendendo

Cada etapa de uma negociação imobiliária possui detalhes que podem fazer toda a diferença.

Na Central do Comprador, você aprende esses assuntos de forma simples e prática para tomar decisões com mais segurança.

Seu sonho, nosso negócio.

Joselda Schein

Corretora de Imóveis | Especialista em Educação Imobiliária

CRECI/RS 66.644

Ver menos